一、物業(yè)服務(wù)費的測算編制應(yīng)考慮的因素

(1)物業(yè)服務(wù)費測算編制應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，并考慮其實行的是政府指導(dǎo)價還是市場調(diào)節(jié)價。

(2)物業(yè)服務(wù)費的測算編制應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的項目、內(nèi)容和要求，科學(xué)測算確定物業(yè)服務(wù)成本。

(3)物業(yè)管理企業(yè)為該項目管理投入的固定資產(chǎn)折舊和物業(yè)管理項目機構(gòu)用物業(yè)服務(wù)費購置的固定資產(chǎn)折舊，這兩部分折舊均應(yīng)納入到物業(yè)服務(wù)費的測算中。

(4)物業(yè)管理屬微利性服務(wù)行業(yè)，物業(yè)服務(wù)費的測算和物業(yè)管理的運作應(yīng)收支平衡、略有結(jié)余，在確保物業(yè)正常運行維護(hù)和管理的前提下，獲取合理的利潤，使物業(yè)管理企業(yè)得以可持續(xù)發(fā)展。

二、物業(yè)服務(wù)費成本(支出)構(gòu)成

(1).管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等

(2).物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用

(3).物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用

(4).物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費用

(5).物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費用

(6).辦公費用

(7).物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊

(8).物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用

(9).經(jīng)業(yè)主同意的其他費用

三、物業(yè)服務(wù)費編制的依據(jù)

(1)收入的編制方式通常是根據(jù)收費標(biāo)準(zhǔn)(單位時間費率形式)和可收費的管理面積。

(2)支出的編制依據(jù)包括：

1)管理計劃及實施計劃所需物業(yè)服務(wù)成本。管理計劃主要是指常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)中的人員計劃、物品使用計劃、能源消耗計劃、工程維護(hù)保養(yǎng)計劃、清潔保潔與綠化保養(yǎng)計劃等。在編制測算時，應(yīng)根據(jù)實施這些計劃所需人工成本、物料成本、能耗成本、外包費用等進(jìn)行測算。

2)物業(yè)正常維修和養(yǎng)護(hù)計劃。可比照以往每年實際發(fā)生的或參考其他同類物業(yè)的物業(yè)服務(wù)成本。

四、物業(yè)服務(wù)費核算要點及方法

(一)確定服務(wù)費成本構(gòu)成的注意事項

一是要求詳細(xì)，把具體消耗或支出費用分解得越具體，才越真實;二是全面，不要漏項;三是測算依據(jù)準(zhǔn)確，不用或少用估值。

(二)收集原始數(shù)據(jù)

服務(wù)費的核算要做到合理、準(zhǔn)確，對原始數(shù)據(jù)和資料的收集就至關(guān)重要。如在測算低值易耗材料時，要計算出各類材料的詳細(xì)數(shù)量和對市場價格進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，其他關(guān)于工資水平、社會保險、專業(yè)公司單項承包、一般設(shè)備固定資產(chǎn)折舊率、折舊時間等，均應(yīng)嚴(yán)格按政府和有關(guān)部門的規(guī)定和實際支出標(biāo)準(zhǔn)等有效依據(jù)作為測算基礎(chǔ)。

(三)物業(yè)服務(wù)費的測算

物業(yè)服務(wù)費測算，首先應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)費支出(成本)項目和內(nèi)容進(jìn)行分解，然后由各部門或相關(guān)人員分別測算各單項費用。如在測算共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運行維護(hù)費項目時，應(yīng)分別測算其子項目，如公共建筑及道路土建零修費、給排水設(shè)備日常運行維護(hù)費用、電氣系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)費等的費用，在完成各子項目測算的基礎(chǔ)上，將子項目費用求和后即為所需“共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運行維護(hù)費”。